Bước 1. Chuẩn bị
Tài chính
- Vốn tự có (khuyến nghị ≥ 30–50%).
- Khả năng vay (≤ 50–60% giá trị tài sản).
- Chuẩn bị khoản đặt cọc (~5%).
Kiến thức & Kinh nghiệm
- Hiểu biết về BĐS nói chung.
- Nắm vững khu vực đầu tư.
- Các chiến lược đầu tư.
- Nắm luật: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023...
Quan hệ
- Môi giới uy tín.
- Chính quyền địa phương.
- Ngân hàng, đối tác tài chính.
- Đội nhóm, người cố vấn.
Thời gian & Nguồn lực
- Toàn thời gian / bán thời gian.
- Đồng hành: đối tác về tiền, kiến thức, kinh nghiệm.
Tư duy chu kỳ
- Xác định bạn đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn.
Bước 2. Xác định mục tiêu & lựa chọn
Mục tiêu cá nhân
- Lợi nhuận mong muốn (% hoặc số tuyệt đối).
- Thời gian đạt được.
- Làm một mình hay kêu gọi vốn.
Hình thức đầu tư
- Lãi vốn.
- Dòng tiền.
- Kết hợp cả hai.
Khu vực đầu tư
- Hạ tầng, quy hoạch, dòng tiền chảy về.
- So sánh với khu vực tương tự.
- Chiến lược vùng ven – hưởng lợi từ lan tỏa.
Phân khúc đầu tư
- Đất nền, nhà phố, chung cư, nghỉ dưỡng, thương mại – văn phòng, thuê & cho thuê lại...
Thời gian đầu tư
- Chọn theo chu kỳ thị trường (phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – chững lại).
- Ngắn hạn (dưới 1 năm) trung hạn (từ 1-3 năm) dài hạn (lớn hơn 3 năm).
Bước 3. Tìm kiếm sản phẩm
Nguồn tìm kiếm
- Online (sàn, mạng xã hội, website).
- Offline (mối quan hệ, môi giới, đấu giá).
Tiêu chí sản phẩm tốt
- Phù hợp nhu cầu mục tiêu.
- Pháp lý rõ ràng.
- Thanh khoản cao.
- Giá thấp hơn thị trường.
- Khả năng tạo dòng tiền & tăng giá.
Sản phẩm tìm được cần có
- Vị trí
- Pháp lý
- Giá bán
Bước 4. Điều tra, phân tích & thẩm định
Pháp lý
- Giấy tờ sở hữu (sổ đỏ, hợp đồng).
- Loại hình giao dịch.
- Sổ riêng hay chung.
Quy hoạch
- Hiện tại & tương lai.
- Kiểm tra qua chính quyền, app công nghệ, bên thứ 3.
Nợ & nghĩa vụ tài chính
- Vay ngân hàng.
- Nợ ngoài, nợ cộng đồng.
Định giá
- So sánh thị trường.
- Thu nhập (dòng tiền cho thuê).
- Chi phí.
- Tham chiếu khung giá đất, môi giới, ngân hàng.
Thực địa
- So sánh sổ và thực tế.
- Phong thủy, hạ tầng, môi trường.
- Hàng xóm, lý do bán.
Thị trường
- Hiện tại: cung – cầu.
- Tương lai: dư địa phát triển, sản phẩm nào bán chạy.
Bước 5. Xây dựng phương án kinh doanh
Chiến lược
- Lướt sóng, trung hạn, dài hạn, cho thuê.
Phân tích tài chính (P&L)
- Chi phí: mua, cải tạo, pháp lý, bán hàng.
- Doanh thu: bán, cho thuê.
- Lợi nhuận kỳ vọng.
KPI tài chính
- Tỷ suất lợi nhuận, tỷ lệ vay, tỷ lệ an toàn.
Kế hoạch thoát hàng (Exit plan)
- Bán lẻ, bán sỉ, giữ dòng tiền.
Quản trị rủi ro
- Pháp lý, thị trường, tài chính, dòng tiền.
Bước 6. Chuẩn bị tài chính & huy động vốn
Vốn tự có
Vay ngân hàng / tín dụng
Gọi vốn từ đối tác
Lập kế hoạch dòng tiền
- Tránh đứt gãy.
Bước 7. Đàm phán & chốt giao dịch
Đàm phán
- Giá cả.
- Điều kiện thanh toán.
- Chi phí pháp lý.
Hợp đồng
- Đặt cọc (5%).
- Mua bán công chứng.
- Biên bản bàn giao.
- Điều khoản phạt bảo vệ nhà đầu tư.
Bước 8. Quản lý, khai thác & nâng cao giá trị
Quản lý tài sản
- Cho thuê, bảo trì, quản lý hợp đồng.
Tăng giá trị
- Hoàn thiện pháp lý.
- Cải tạo, sửa chữa, nâng cấp.
- Chia nhỏ, chuyển đổi công năng.
Marketing
- Bán hàng cho thuê hiệu quả.
Bước 9. Bán hàng & thu lợi nhuận
Nguyên tắc
- Bán theo phương án kinh doanh.
- Đúng thời điểm thị trường.
- Bán nhanh để quay vòng vốn.
Kênh bán
- Tự bán.
- Qua môi giới (độc quyền / không độc quyền).
- Kết hợp đa kênh (offline + online).